Loi Pinel : la simulation, une étape indispensable

Loi Pinel

Vous envisagez d’acquérir un bien immobilier locatif ? Grâce à la simulation Pinel vous avez la possibilité de déterminer en quelques minutes quelle sera votre réduction d’impôt en fonction du montant de votre investissement et de la durée de la location. Un outil dénommé simulateur Pinel vous accompagne pour vous aider à finaliser votre achat. Pourquoi est-ce si important procéder à cette étape ? On vous dit tout …

Vérifier l’éligibilité de la commune où se situe le bien

La loi Pinel simulation permet dans un premier temps de vérifier que la commune envisagée pour votre projet d investissement est bien éligible aux critères du dispositif Pinel. Ce dernier a été mis en place en France par la loi Pinel afin de pallier le manque de logements dans les zones les plus tendues. Cinq zones ont alors été définies et découpent le territoire national pour définir au mieux la tension du marché immobilier local. Cependant, en 2022, seules trois zones sont éligibles à la loi Pinel :

  • La zone A : elle concerne les plus grandes villes françaises et la petite couronne parisienne à l’exception de Paris. La zone A comprend également la Côte d’Azur, l’agglomération genevoise côté français et d’autres grandes villes comme Lille, Lyon, Montpellier ou encore Marseille. La demande immobilière y est particulièrement importante avec des loyers élevés. En zone A, se loger se révèle difficile pour bon nombre de personnes.
  • La zone Abis : cette zone, la plus tendue de France, comprend la ville de Paris et sa périphérie proche. Elle regroupe 76 communes des départements limitrophes comme les Hauts-de-Seine, le Val-d’Oise, le Val-de-Marne, les Yvelines et la Seine-Saint-Denis. Dans la zone Abis se trouvent des communes éligibles comme Bagneux, Boulogne-Billancourt, Asnières-sur-Seine ou encore Le Pecq. La zone A bis implique de disposer d’un certain capital pour acheter un bien sans oublier que la loi Pinel a limité le plafond d’achat à 300 000 € ce qui réduit le choix des acquéreurs à de très petites surfaces.
  • La zone B1 : elle intègre les grandes agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants et concerne des villes françaises attractives ainsi que l’Outre-Mer, où la demande est assez forte. En zone B1 ont trouve Bordeaux, Nancy, Metz, Toulouse, Reims, Dijon, Rouen… mais également des zones touristiques plus petites comme Arcachon ou Sain-Rémy-de-Provence.

Communiquer une estimation de votre réduction d’impôt

Grâce au simulateur, vous obtenez une première évaluation de l’investissement immobilier qui vous correspondrait le mieux, mais également du montant de la réduction d’impôt associée. En effet, investir en loi Pinel, dans un programme immobilier neuf en zone éligible vous donne droit à une réduction fiscale proportionnelle à la durée de votre engagement de location du bien. À savoir :

  • 12 % pour une location de 6 ans
  • 18 % pour un engagement de 9 ans
  • 21 % pour un logement loué 12 ans

Ce qu’il faut savoir : À compter du 1er janvier 2023, les taux vont diminuer. Si vous envisagez d’acheter un appartement neuf, il est donc vivement recommandé de ne pas perdre de temps et de procéder rapidement, grâce à un outil de simulation Pinel, au calcul de votre potentielle économie d’impôt. Certains simulateurs vous indiqueront aussi le montant optimal d’investissement afin de limiter au mieux votre imposition.

Calculer le loyer plafond et les revenus maximaux des locataires

Un simulateur Pinel vous indique également les plafonds de loyer à ne pas dépasser. En effet, les plafonds maximums de loyer à respecter varient selon les 3 zones éligibles. En 2022, ils se définissent comme suit :

  • En zone A il est de 13.09 €/m2
  • En zone Abis il est de 17.62 €/m2
  • En zone B1 il est de 10.55 €/m2

Le simulateur Pinel calcule par ailleurs le barème de ressources maximum (revenus annuels) que doivent respecter les potentiels locataires. En effet, les plafonds de ressources diffèrent en fonction de la zone où se situe le logement et le nombre de personnes composant le foyer fiscal. Prenons l’exemple d’un bien immobilier :

  • Loué par une personne seule en zone A et A bis : le plafond de ressources annuelles à ne pas dépasser s’élève à 38 464 €. Si cette même personne loue en zone B1, le plafond applicable sera de 31 352 €.
  • Loué par un couple en zone A et A bis : le plafond de ressources annuelles à ne pas dépasser s’élève à 57 489 €. Si ce même couple loue en zone B1, le plafond applicable sera de 41 868 €.

Réaliser une simulation en loi Pinel : les informations demandées

En quelques clics, grâce au simulateur, vous recevrez toutes les informations qui vous guideront pour votre décision d’achat, à condition de lui fournir les données dont il a besoin. L’outil doit en effet s’adapter à votre situation au regard de la somme que vous souhaitez investir, du montant de votre apport, de la durée de location envisagée, de la durée de l’emprunt s’il y en a un. Vous devrez donc rentrer dans le simulateur quelques données indispensables comme :

  • Votre situation familiale (célibataire, marié, divorcé…)
  • Votre âge
  • Le nombre d’enfants à votre charge
  • Votre activité professionnelle
  • Votre code postal
  • Le montant de vos revenus nets mensuels
  • Votre capacité d’épargne mensuelle
  • Le montant annuel de votre impôt sur le revenu…etc

Procéder à une simulation est une étape vivement conseillée mais il faut toujours garder à l’esprit que l’outil ne tient pas compte des dépenses annexes non connues lors de votre acquisition. Pour estimer la rentabilité au plus juste de votre investissement immobilier, prévoyez toujours une marge pour les frais récurrents comme l’entretien de l’immeuble, les charges de copropriété, les réparations etc. Considérez que ces frais annexes équivalent à un mois de revenus non perçu tous les 5 ans.

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